Mua nhà ở Canada – Tập 4: Các loại nhà ở Canada

QUY TRÌNH MUA NHÀ Ở CANADA

Ở Canada, khi đi mua nhà thông thường bạn cần lôi đến 4 bên khác nữa vào cùng cuộc chiến với bạn:

Môi giới nhà đất – Realtor
Môi giới vay mua nhà – Mortgage broker hoặc Ngân hàng
Kiểm định nhà – House inspector
Luật sư

Trong bốn đối tượng trên, nếu là người mua nhà, thường bạn sẽ không phải trả phí cho bên số 1 và 2 (tức người môi giới nhà đất và môi giới vay). Hai bên này, như đã nói ở bài trước, sau khi hoàn thành phi vụ thì sẽ nhận được hoa hồng từ người bán và ngân hàng. Bạn chỉ phải trả phí cho hai bên còn lại. Kiểm định nhà là người sẽ giúp bạn kiểm tra các điều kiện kĩ thuật của ngôi nhà và Luật sư là người thay mặt bạn làm các thủ tục pháp lý chuyển sở hữu cho nhà.

Các bước chính thức để mua nhà bao gồm:

Bước 1: Gom Tiền Và Xin Vay Tiền:

Trước khi đi xem và mua nhà, việc bạn cần làm đầu tiên là có kế hoạch chi trả cho căn nhà.

Như đã nói ở những bài trước, người Canada hầu hết mua nhà bằng một phần tiền trả trước và còn lại là tiền vay ngân hàng. Để biết chính xác là mình có bao nhiêu tiền để mua nhà, bạn cần có một mortgage pre-approval từ một tổ chức tín dụng để được biết là bạn được họ đồng ý cho vay bao nhiêu. Việc xin pre-approval của ngân hàng bạn có thể tự làm, hoặc thông qua một người môi giới – mortgage broker. Việc của người môi giới này là đi đến gõ cửa các ngân hàng và xin về deal tốt nhất cho bạn.

Hợp đồng mortgage pre-approval cho bạn biết những gì?

Số tiền ngân hàng đồng ý cho bạn vay
Lãi suất cho khoản vay
Khoản vay mà mỗi tháng bạn phải trả
Thời hạn vay và trả nợ

Một khi biết được con số này, bạn sẽ hình dung được kế hoạch chi trả của mình và đưa ra những quyết định hợp lý khi chọn nhà.

Nếu tự đi xin mortgage pre-approval, khi đi đến các ngân hàng bạn cần mang theo những thông tin giấy tờ sau:

ID chính phủ
Thông tin công ty của bạn
Bằng chứng về địa chỉ – proof of address
Bằng chứng về thu nhập – proof of income
Bằng chứng về khoản tiền trả trước bạn có – proof of down payment
Bằng chứng về tiền tiết kiệm, đầu tư của bạn – proof of savings and investments
Bảng kê chi tiết các khoản nợ của bạn – details of current debts
Điểm tín dụng

Những thông tin bạn cung cấp cho ngân hàng phải là thông tin thật. Mình có biết chuyện một cô nọ làm nghề nail thu nhập bằng tiền mặt nên không có điểm tín dụng. Khi đi xin mortgage cô ấy giả mạo hồ sơ và bị phát hiện. Nhà cô ấy vẫn phải mua vì sợ mất tiền đặt cọc, và phút cuối cùng vì bị ngân hàng từ chối nên cô ấy đã phải tìm đến chỗ cho vay nặng lãi.

Bước 2: Tìm Nhà – Xem Nhà – Chọn Nhà

Khi đã có một khoản hòm hòm dắt túi rồi, bạn có thể yên tâm liên hệ với realtor của mình và nhờ họ dẫn đi xem nhà. Nhiệm vụ của realtor chủ yếu là gửi cho bạn list nhà đang đăng bán, bạn chọn nhà mình thích, realtor liên hệ và đặt lịch hẹn đi xem nhà cho bạn với phía bên kia.

Người bán nhà, cũng như người mua nhà, thông thường sẽ đăng bán nhà thông qua người môi giới bán. Trong quá trình mua-bán nhà, hai người môi giới bên mua và bên bán sẽ là hai người trực tiếp liên hệ với nhau. Chứ chủ nhà và người mua nhà không cần phải gặp mặt/giao tiếp với nhau.

Khi xem nhà cần cân nhắc những điểm gì:

Vị trí (có gần phương tiện đi lại công cộng, các siêu thị tiện ích, giải trí…)
Kiểm tra crime map để xem khu vực xung quanh có an ninh hay không
Hàng xóm láng giềng (nên check crime map trước khi xem nhà, xem căn nhà có nằm trong khu vực an toàn hay không)
Khoảng cách đến trường học của con, đến chỗ làm của bố mẹ
Mái nhà, sàn gỗ, tầng hầm, hệ thống sưởi, gas, các thiết bị đi kèm với nhà,…(Kiểm tra đường nước bằng cách vặn vòi nước xem áp lực nước và thời gian để có nước nóng, thử hệ thống điện bằng cách tắt bật đèn…)

Bước 3: Trả giá – kí hợp đồng mua nhà

Khi đã tìm được một căn nhà ưng ý, bạn đến bước trả giá. Đây cũng là bước mà mình thấy phức tạp hơn mua bán nhà ở Việt Nam rất nhiều. Chính vì vậy mà đến bước này bạn sẽ thấy kiến thức và kinh nghiệm của agent của mình là rất quan trọng.

Về cơ bản, realtor của bạn sẽ giúp bạn soạn thảo các hợp đồng trả giá cùng các điều kiện khác. Bạn phải kí vào hợp đồng rồi gửi sang cho bên bán. Nếu cùng đạt đến mức kì vọng, hai bên cùng kí vào hợp đồng. Và việc tiếp theo sẽ do các bên còn lại xử lý.

Hai điều kiện thường gặp nhất:

Điều kiện Kiểm định– tức là căn nhà phải được kiểm tra bởi chuyên gia House inspector, để đảm bảo ngôi nhà không có vấn đề hỏng hóc (về hệ thống sưởi, đường ống, điện nước, mái, tường, sàn, cửa, kết cấu,…) bị che đậy
Điều kiện Tài chính: điều kiện này bảo vệ người mua khỏi rủi ro mất tiền cọc khi trong hoàn cảnh không mong muốn họ không được ngân hàng approve mortgage.

Đôi khi để tăng tính cạnh tranh của offer, người mua nhà có thể xem xét bỏ một hoặc cả hai điều kiện trên, nếu họ thực sự tự tin với trường hợp của nhà mình.

Trả giá

Trong tất cả các bước, mình nghĩ quan trọng nhất bước bạn xác định mức giá mình nên đưa ra trả cho chủ nhà để đạt kì vọng của chủ nhà và bạn không bị trả lố quá nhiều. Ở Việt Nam việc trả giá nhà khá đơn giản. Người bán rao với mức giá cao rồi người mua mặc cả trả giá xuống. Hai bên đồng ý với nhau là hai bên tiến hành đặt cọc và kí hợp đồng mua nhà.

Tuy nhiên ở Canada, việc rao bán và trả giá nhà phức tạp hơn. Mỗi căn nhà đều có giá thị trường (mức giá này ai cũng có thể dễ dàng tìm thấy online, thường là được áng bằng mức giá trung bình của các căn nhà tương tự, trong cùng khu vực và được bán gần thời điểm căn nhà đó được đăng bán). Tuy nhiên một realtor giỏi là người có thể giúp chủ nhà bán được mức giá cao hơn giá thị trường.

Sau khi đi xem rất nhiều căn nhà ở Toronto, mình nhận ra mức giá nhà được rao không theo giá thị trường. Có những căn nhà rất đẹp lại được rao giá thấp, trong khi những căn nhà bình thường thì lại được rao giá tương đối cao. Realtor của mình giải thích là ở đây họ có các chiến thuật ra giá khác nhau. Những căn nhà đẹp được rao giá thấp với mục đích thu hút nhiều người mua có ngân quỹ thấp hơn đến xem. Nếu nhiều người thích căn nhà, họ có thể tổ chức một buổi để những người mua tiềm năng có mặt trực tiếp đấu giá cho căn nhà. Đây cũng chính là khi mình biết đến khái niệm Bidding War.

Bidding war – cuộc chiến đấu giá diễn ra khi có nhiều người mua cùng muốn mua và trả giá cho một căn nhà và họ phải nâng giá dần cho đến khi đối thủ của họ thực sự thua cuộc. Những người đấu giá không được biết đối thủ của mình trả bao nhiêu, và bên mua loại trừ từng người mua trả giá thấp hơn, yêu cầu các bên trả giá cao nhất nâng giá, cho đến khi họ đạt được mức bán kì vọng.

Cuộc chiến này thực sự nguy hiểm, bởi nếu bạn thích căn nhà, bạn có thể sẽ phải vét cạn túi để tranh giành ngôi nhà ấy. Các điều kiện về tài chính và kiểm định nhà cũng có thể được đem ra là điều kiện mặc cả.

Khi chủ nhà đồng ý bán nhà cho bạn, bạn sẽ phải đưa cho bên bán một khoản tiền đặt cọc (thường là bank order). Nếu bạn phá hợp đồng thì sẽ bị mất khoản tiền đặt cọc này.

Bước 4: Home inspection

Nếu có điều kiện này trong hợp đồng thì đến bước này bạn sẽ cùng realtor của mình sắp xếp một ngày để kiểm định căn nhà.

Bước 5: Kí hợp đồng Mortgage

Sau khi thỏa mãn các điều kiện của căn nhà và có hợp đồng mua nhà, bạn làm việc với Mortgage Broker hoặc ngân hàng để kí hợp đồng giải ngân cho ngôi nhà.

Bước 6: Hoàn thành thủ tục pháp lý và nhận nhà

Luật sư sẽ giúp các bạn làm các thủ tục pháp lý để sang quyền sở hữu căn nhà, đăng kí với chính quyền thành phố và đảm bảo bạn có toàn quyền sở hữu ngôi nhà đã mua. Khi hoàn thành thủ tục, luật sư sẽ hẹn bạn một ngày lên lấy chìa khóa nhận nhà.

Lời kết:

Mua nhà là chuyện lớn. Anh bạn người Canada của mình phán rằng phần lớn người Canada mà anh biết một đời chỉ mua 1 cái nhà thôi rồi trả nợ nuôi nó đến 50-60 tuổi. Chính vì vậy các bạn nên suy nghĩ thật kĩ, cân nhắc toàn bộ các options để đưa ra quyết định đúng đắn nhất đối với hoàn cảnh của mình. Đừng vì những lời “đường mật” như “Thị trường nhà lúc nào cũng lên, mua ngay kẻo lỡ cơ hội”, hoặc “Nhà Toronto/Canada không bao giờ xuống giá” mà vội vàng mua nhà khi bạn chưa sẵn sàng về tài chính.

Kinh nghiệm xương máu của mình dành cho các bạn sắp mua nhà:

Tìm hiểu kĩ về thị trường trước khi mua
Chuẩn bị sẵn sàng nguồn tiền. Biết rõ khả năng tài chính của mình là bao nhiêu để tránh rơi vào tình cảnh tiền mất tật mang.
Tìm hiểu rõ quy trình mua bán để không bị ra quyết định khi chưa nắm rõ thông tin
Làm quen/tìm hiểu với những người môi giới giỏi và “có tâm”

Hồi mua nhà mình may mắn gặp được toàn người tốt. Dù không hề gặp chủ nhà nhưng hôm đến nhận nhà mình thấy họ để lại tờ note này trên bàn cùng với ít tiền lại quả. Người Canada thật đáng yêu phải không?